香港地少人多，開埠以來，市民大眾均以購置私人物業為奮鬥目標，目的除希望擁有自己的安樂窩外，更希望後代可在安居樂業的環境下成長。而隨著時代演化，私人物業的概念，己由當年一個門牌，繼而一層樓，再轉變至今日一個單位。雖然目標對象分割細了，但市民傳統奮鬥方向仍然不變。
基本法保障私人房產
正是由於大眾抱有相同的進取心，香港經濟表現可以在房地產市道上看出端倪。這可以在七十年代經濟騰飛，樓房買賣開始活躍，至九十年代空前繁榮，樓價屢創高峰得到印證。愈來愈多市民擁有物業，而物業所處位置和總價值，更曾是大眾衡量成功的準則。基本法第二十九條亦對私人房屋提出保護，嚴禁任何侵犯私人房屋的行徑。
我們是居住於舊區的小業主，不少人已是第二代或第三代居於現址。我們或我們的先輩在現址置業，除了是市區發展次序使然，還有就是喜歡它交通方便、公共設施大致完備，相信可以在此地安居樂業，且有保本升值、為後代積聚財富的潛質。
過去土地發展公司覬覦我們的物業，就是相中它的重建價值，此點相信無人可以否認。
重建為名 發財為實
但是，土地發展公司以私營機構身分，卻以非市場經濟方式收購物業，用舊樓價強行購入位置較佳的舊式樓宇，壓搾老弱小業主，動輒搬出強制手法，早已為人詬病。
而剛在立法會申請撥款成立的市區重建局，除了在架構上屬於政府部門外，其餘均與它的前身土地發展公司沒有分別。兩者的目的，同樣是宣稱為改善舊區生活環境；兩者的策略，同樣是與發展商合作互利；兩者的手法，同樣是在政府翼護下，以折扣價巧取優質地皮。不同的，是市區重建局拔尚方寶劍更快更猛！
規畫環境地政局局長蕭炯柱更為逼使議員通過撥款，恫嚇重建區收購價劃一以七年舊樓價計算，否則拉倒。
以舊易舊 欺壓居民
蕭局長更聲言，收購價倘高於同區七年樓齡舊樓價，重建計畫即承受巨額虧損。這種荒誕說法，雖然被大部分議員戮破，但已為剝奪小業主分享重建利益埋下伏線，實有混淆視聽之嫌。
須知不論過往的土發公司或未來的市區重建局，它們只著眼於市區值得重建而可獲巨利的區段，並且胃口愈來愈大，由最初數個街號，進而併至幾條街；由二三十層住宅樓項目，升級至超級摩天商廈。這中間提升土地使用率（地積比）的得益，完全落入官商口袋裏。
原區小業主被強制交出土地使用權，不單未有分享重建成果，更被逼拿著相對低微的補償，遷往其他未被扯高樓價的環頭環尾舊區；或在原區附近競相搶購其他位置較遜的舊樓，依舊過著以往水平的生活。甚至有因賠儥額不足換購相同面積的單位，而要重新借貸，陷入背負巨債的深淵。
寧沒重建 不受剝削
基本法第三十一條規定，香港人有在境內遷徙的自由。換句話說，香港人是有選擇居住地區、不受逼遷的權利和自由。而這種以重建為名，犧牲原來居民利益的做法，我們堅決反對。
蕭局長的計算賠償方法，不單完全忽視實際重建中，舊區土地重建價值及所增加的樓面面積。兼且，他將重建區的政府基建成本如修築道路等，也算入原區小業主的責任範圍，實在有點過分。
對於這種罔顧公平公義、踐踏私人權利的市區重建計畫，我們絕對不歡迎。我們喜愛住在現居的舊區，我們不願被逼流徙。
建港之道 貴乎公平
大部分舊區小業主已屆中老年，半生為建設香港付出心血熱汗，特區政府不能如此無情，借重建欺壓老百姓。
我們絕對支持建設香港成為超級城市，但不能接受不公不義的政策。國際級城市必須重視法律和契約。政府不能以任何理由，強行以低價收購市民私產，撥交其他發展商重建牟利，視私產權如無物。
為何內地廣州市為重新開發老城舊區，可以新建單位交換居民舊單位，而講究法治的國際金融中心香港，卻要堅持以七年樓齡舊樓作交換？
市區重建新模式初探---民本樣版
聖雅各福群會社工黃碩紅
前言：
香港的市區重建一向被認為是達至經濟發展的重要手段， 我們不難發現有關的重建政策很少關注舊區居民的需要，居民往往只能拿著微薄的賠償在還未重建的舊區中另覓居所，或被安置到不太認識的社區生活；在整個重建過程中，居民實在較難參與規劃設計或監察執行過程，，市區重建的益處對大部份居民來說，是可望而不可即的，而剩下來重建區只是一個又一個去卻了原區特色、被複製出來的高級商住城市。
事實上，在過去由土地發展公司把朝的市區重建之工作中，在公眾利益的大前題下，居民參與彷彿是奢侈品，除了初期刊登憲報階段表達意見（但最終決定接受與否仍落在政府手中）及後期議價賠償階段外，他們根本無法參與或監察其中過程；至於有關「誰來決定我們未來社區的模樣或保留住在原區的權利 ?」之類的問題，有能力回答的多是高唱「以人為本」為口號的政府官員，所謂「人本」亦不外是那些擁有資源且有利於香港攀升為「世界級城市」( Global City )的人士。那麼市區重建的真正意義在那裡? 市區重建就是一項清除城市污垢的行動? 取而代之是否一幢幢能賺取豐厚利潤及提昇香港國際形象的高級商廈住宅? 在這樣思考羅輯及隔絕公眾參與的機制下，舊區居民的生活能否真正的得以改善? 市區重建能否有足夠的公眾認受性?
重建不考慮社會代價
特區政府規劃地政局於九九年十月發表「市區重建局諮詢文件」，就成立市區重建局諮詢公眾意見，法例草案終於在二千年六月底在立法會三讀通過，法案挾著「以人為本」及「公眾利益」幌子而來，有意擺脫以往「圖利」的形象。
吸收以往土地發展公司利字當頭的慘痛教訓，公眾對未來市建局抱有極大的期望，期望擴闊居民在重建過程中的參與空間，而重建更不應只從經濟著眼，應全面關顧各方面包括社會、人鄰關係、環境等發展，若對此等事項掉以輕心，整體社會將賠上無法估計的社會成本，而被厭抑的民怨只會如雪球般越滾越大，形成一股強大的民間力量， 這絕對不利於重建政策的推行。
富裕以外的世界
在商廈高級住宅林立的香港，低下階層的生活彷彿被這樣紙醉金迷的世界包裸起來，若留心察覺，貧民窟就會一個又一個展現在你眼前，富裕以外的世界原是近在咫尺。
舊區往往城市中各種不同類型的低下階層的落腳處， 而他們所付的租金也是極為高昂。根據1996年中期人口統計，有77，000住戶 ( 167，000人) 正居於非自置形式私人住所或天台屋，他們的居住空間形態則是，一戶人家的住處從3平方米至5平方米的面積不等，一個單位平均住上6至7伙人，他們多數人沒有自己的廁所和廚房，衛生通風情況惡劣，按每呎租金計算，他們每呎平均需付租金40元，比起半山高尚住宅還貴得多！住在舊區多是低下階層
( 如長者、低技術勞工、低收入家庭等 )，他們多是收入低微，面對經濟轉型的威脅下，他們的工作更是朝不保夕，加上社會福利大肆削減，生活更是毫無保障。近十幾年來，他們往往因為政府進行重大工程而被迫拆遷、卻沒有得到適當安置的住戶，在無力解決住屋問題的情況下，往往也選擇這裡作為他們的棲身之所。
鄰里關係補救匱乏社會福利：
重建貿貿然摧毀多年而形成的鄰里網絡絕對是不智之舉，因為社區網絡是底層居民在都市生存的重要支援，無論在食衣住行、工作、病痛照顧、情緒需求、生活照應等方面，鄰里網絡是最為機動、非商品化的方式滿足居民的需求，彌補了市場的部分功能及社會福利體系的僵化及匱乏。例如一些獨居老人，往往是由鄰居扮演日常探護照顧的角色。再者，鄰里網絡也是最好的就業支援，他們經常互通消息及介紹工作，以應燃眉之急。經由長久的互動，鄰里網絡已經在這裡形成一種不能替代的地域關係。
事實上，鄰里網絡對於弱勢社群的重要性遠超官僚的想像。若重建過程無視各類弱勢居民的特殊需求及吸納居民意見之重要性，重建註定慘淡收場。而且這種無法建立新的社區網絡的問題通常不會在拆遷之後直接顯現出來，而是慢慢地浮現出來。例如政府在安置計畫並沒有照顧到老人對生活的特殊需求，早前石硤尾有一老人因不適應新環境而自殺。雖然貧病是老人厭世的主要原因，惟除了這些因素之外，恐懼失去舊網絡或無法適應新的網絡的情況卻反映了普遍的現象。
市民作主的市區重建--「理想城市規劃」工作小組
有鑑於以上情況，我們一群住在灣仔的居民及不同專業的人包括城市規劃師、律師 、議員、建築師、設計師、學者及社工認為市區重建應具備整體視野及有遠見的，應照顧到將受影響的人之需要，除了能夠改善他們的居住環境，讓他們安居樂業外，更可以保存該區的特色，使其能夠在人文、社會、經濟、環境、社區網絡及社區組織各方面得以更新發展。
如前言提及，若在重建過程中沒有一種可供市民參與及發表意見的重建模式配合，市民便不能瞭解市區重建的真正意義，更遑論體現重建帶來的好處，這實在大大打擊市區重建工作的認受性。為了填補這個空隙，聖雅各福群會市區重建社會服務隊在1998年6月遂聯同不同專業組織而成「理想城市規劃」工作小組，以居民參與工作坊形式，共同為灣仔舊區重建進行研究，提出一套以人為本的市區重建規劃方案，為整體香港市區重建的未來盡一點力。
在過去18個月的工作中，「理想城市規劃」工作小組嘗試在灣仔利東街至大王西街的一個小區落實推行居民參與式的重建概念。是次計劃的目的有三：
( 1 ) 針對現時城市規劃程序由上而下的弊病，嘗試從用家及居民角度出發，著重由下而上的參予， 強調過程而非結果， 給予使用者更多的控制與更有效的選擇權力。
( 2 ) 在重建過程中，研究方向多傾向於文化環境、實質及社會效益， 使社區最終成一既適合居住而亦能保存原有的社區特色。
( 3 ) 希望嘗試以「居民參予規劃」之模式實行市區重建， 希望將此模式推薦給未來市區重建局參考。
居民參予重建規劃的四個階段
整項計劃總共分有4個階段，分別是認識社區及進行基礎研究、訂定重建原則及方向、抽樣家訪居民及深入討論重建原則、舉辦工作坊與居民共同設計小區。(見附錄一)
在98年10月至99年4月期間，我們首先進行第一階段的工作--針對被劃出這小區進行不同範疇的基礎研究，各專業根據其專長，進行了社會及經濟連繫影響、社區設施配套、歷史文化特色、建築特色、空內外居住環境的基礎研究，透過多次家訪、問卷調查及觀察等，收集有關資料，使能更準確地掌握小區的人口特性、居民需要及重建意願。工作小組根據第一階段基礎研究結果初步訂立七大重建原則，然後透過大規模家訪，將重建原則與居民分享。
在2000年1月23日，工作小組舉行了「居民設計規劃重建工作坊」，旨在：1)讓不同專業貢獻其專業知識幫助居民理解現時重建的過程；2)透過居民與不同專業的互動，為重建塑造新的可能性。當晚總共有二十多名居民，包括商舖代表前來參與，由最初粗略概念到最後大家經討論後達至共識，共同設計了大家理想的社區，這個過程實在極為重要，它不但擴闊居民與專業的思考空間，而且經過這過程而來的重建方案，更具公眾認受性，正如有位參與此工作坊的居民陳生說：「今次先至真真正正係我地重建…原來重建唔係淨係可以拆晒，仲可以咁諗！」
在往後三次的工作坊中，居民在討論過程中更帶出很多與社區息息相關的寶貴歷史，例如大王西街在七十年代曾是一條「雀仔街」，養活了很多人，而其歷史比起旺角的康樂街更老！再者，因傳統天后娘娘必須面向海以保估漁民出海安全，所以大王廟( 現稱洪聖古廟 )以前對出便是海，直至後期填海後，為了保留此傳統，大王廟穿過大王西街仍能看見大海。若沒有透過這樣互動過程，這些歷史寶庫便猝然流失。
居民參與社區規劃的限制及成果
在一年多的工作過程中，工作小組雖然碰上很多困難，惟當中亦累積了很多寶貴的經驗，作者希望在此作簡短的分享。
參與規劃推展的限制
在工作過程當中，不難聽到居民質疑另類重建模式的可行及可能性，在政府多年經營的單一邏輯薰陶下，他們認為「官辦式重建」一貫是移平舊區，然後便是紙上作業地安排他們安置地點(
必定是離開原區 )，而剩下來則是高聳商廈及酒店，從居民口中，這似乎成為鐵一般的事實。至於「原區安置」及「改善社區」等概念簡直是天荒夜譚，不著邊際！
居民不理解重建過程
在工作過程當中，發現很多居民對重建的知識極為貧乏，他們不知道重建要經歷什麼過程、不知道在什麼時候可以參與、不懂看政府刊登出來的圖則、看不明滿是專門名詞的法案內容、不知道自己有什麼權利、當不滿意時怎樣申訴……當未瞭解最基本的資料情況，參與也變得蒼白無力。居民只關切賠償多少：將來興建什麼關我什麼事？…
在政府多年經營的單一邏輯薰陶下，居民從來都不敢有留在原區居住的想法，所謂賠錢最實際，起碼可以繼續租住附近地方，至於不幸住在政府選中的重建範圍內，他們只有嘆句「唔好彩」！
參與式規劃的重要性
參與式社區規劃正正是針對這些限制而設的良方，這樣居民夥拍不同專業及社區組織的配搭是少不得，一方面，居民能從專業夥伴中得取有用的重建資訊，這為參與規劃鋪路；而另一方面，透過開放互動的溝通，居民—最熟悉社區的人及專業—最掌握規劃技術的人能交換意見，創造更多可能性，這樣才可令未來重建計劃更臻完美。更重要的，若居民能參予整體重建規劃及有機會給意見，這絕對可減低許多不必要的衝突及誤解，而計劃亦更具公眾認受性及掂近居民訴求，減少對整體社區的負面震蕩。
理想城市規劃工作坊
「理想城市規劃工作坊」對市區重建議題也有後續影響。誠然，此計劃還在摸索嘗試的階段，實在有很多需要改善的地方，惟在不同界別亦引起一連串有關「專業與社區合作規劃」的討論。例如由年青建築師聯盟及中文大學建築系發起的「設計香港新展望」(
Designing Hong Kong )更於1999年以灣仔重建作主題，切實嘗試延續參與式社區規劃的工作，為現時封閉的規劃模式打開一個缺口，而這樣民間規劃與設計過程成為眾所矚目的社會議題。而於最近立法會通過《市區重建局條例草案》時，規劃地政局亦讓步作出25項承諾，而當中更包括在實行重建計劃前進行「社會影響評估」、公開諮詢《市區重建策略》及成立地區諮詢委員會等；而灣仔區議會和民政事務處亦開始就公園的設計，邀請居民及社區組織一起參與提供意見。這些絕對是真正「以人為本」的成功開步，惟我們必須以更長的實踐以及更多的想像來豐富它的意義。
參考書目：
1. 香港政府統計處 ， <1996年中期人口統計：有關香港島各規劃統計小區的基本統計表>。
2. 香港政府， <市區重建局條例草案>， 2000。
附錄一
「理想城市規劃」計劃的四個階段
第一階段： 認識社區及進行基礎研究
為了認識社區特性及搜集當地居民對社區的意見， 小組分為四個工作小隊就土地用途和規劃背景、居住環境和城市面貌、建築環境及地區文化特色、社會和經濟連繫及公共空間等作出深入研究，
小隊分別以問卷調查、家訪等形式徵詢居民意見，探討社區的共同議題。
第一階段活動
1998年
6-11月 工作小組進行六次會議辯論，討論計劃目的、策略及揀選研究區域
1999年
21/1/99 大約60多名來自不同大專院校的同學參予「小區基礎研究簡介會」， 準備落區與居民搜集意見
2-4/99 各工作小隊落區
22/5/99 工作小隊一報告調查小區<社會和經濟連繫及公共空間>的結果
5/6/99
31/7/99 工作小隊二報告小區<建築環境及地區文化特色>的結果
29/8/99 工作小隊三報告小區 <居住環境和城市面貌>的結果
16/10/99 工作小隊四報告小區<土地用途和規劃背景>的結果
第二階段：訂定重建原則及方向
根據第一階段搜集而來資料， 初步訂定重建研究小區的基本原則及方向， 例如原區安置、重建以住宅為主及重建分段進行等。
第二階段活動
1999年
11-12/99 工作小組就凓基礎研究結果討論重建研究小區的基本原則及方向
第三階段：抽樣家訪居民， 深入討論重建原則
第三階段活動
1999- 2000年
12/99-1/00 工作小組招募了40多名義工進行抽樣式家訪，成功訪問了57戶住戶， 大多被訪者認為「原區安置」一項是最重要的，其次是「改善環境」。
第四階段：舉辦工作坊與居民共同設計小區
以工作坊的形式， 與當地居民構思重建方案及跟進事項， 大部分居民認為原區安置是十分重要， 故重建方案計劃分三期進行， 實行先安置， 後清拆的原則 另外小組亦認為現時空氣太差及缺少綠化公園，
故重建方案亦建議設行人專用區及僻地建公園等。
第四階段活動
2000年
23/1/00 第一次居民工作坊， 初步構思重建計劃
7/4/00 第二次居民工作坊， 落實重建方案及擬定發表計劃內容
1/6/00 第三次居民工作坊， 落實約見官員
20/6/00 第四次居民工作坊， 報告約見官員的新進展及內容