「適時維修」並不足夠

聖雅各福群會市區重建社會服務隊

悲劇正不斷重覆，日前旺角又發生石屎剝落擊傷途人意外，造成三位途人受傷，適逢屋宇署針對舊樓因日久失修危及公眾安全，提出一套『適時維修』的新方案，嘗試解決舊樓面對的維修問題。

適時方案較全面

新方案的內容較之前所提出的建議更全面，當中包括3個重點：(1) 加強業主的支援：統籌各政府部門，協助大廈進行維修；(2) 加強業主立案法團的權力：使法團更容易向小業主追討維修費用，並向法團提供維修貸款；(3) 推行教育工作：提昇居民對大廈保養、修護的意識；除此之外，政府同時亦積極地研究一系列方案去協助業主處理維修過程中面對的問題，包括：成立外展隊協助推廣維修工作，放寬維修基金的申請條件，更建議強制將管理費的3至5%撥作維修基金，以便保養樓宇。

樓宇維修，困難重重

我們得承認物業之維修及保養應由業權擁有人負責，我們亦相信除少數不負責任的業主外，絕大部份業主均願意承擔舊樓維修及保養，不維修其物業可能正反映著小業主及法團的孤立無援。

樓宇欠缺維修實在是「冰封三尺，非一日之寒」，據我們過去協助業主進行樓宇維修的經驗所得，舊樓業主普遍並非刻意逃避，只是無能為力罷了；業主在面對樓宇維修的困難主要包括：(1) 不清楚樓宇維修的內容及程序；(2) 業主關係疏離及沒有成立法團，且有部份業主根本無法聯絡；(3)年老業主和低收入家庭沒有財政能力參與維修；(4)部份業主不願意出錢維修。

政府角色較被動

換句話說，樓宇維修問題並非單靠立法、技術支援及貸款等「硬件」便可解決，當中更涉及完善的大廈管理安排和業主間的互助等「軟件」的配合。可惜的是，「適時維修」方案對維修「軟件」仍未提出較全面的方案，仍舊倚靠現時較被動的方法如大廈管理資源中心、地區民政事務處的諮詢工作等去處理問題。雖然今次屋宇署較前主動，提出成立誇部門外展隊去協助法團，但從外展隊由屋宇署統籌而非民政事務署，我們相信外展隊工作只集中在技術支援而非從大廈管理角度介入。

就近年協助多幢舊樓業主進行維修，總結過往經驗，我們認為單靠現行較被動的方法並不足夠解，必須透過兩方面的工作，才能解決樓宇維修問題：

(一)促進溝通、建立歸屬感
正如前文所述，單單成立業主立案法團並不足夠，事實上很多法團只是空殼一個而沒有實際運作，協助法團改善管理和加強業主間的溝通和聯絡是十分重要的，特別是與非自住業主的聯繫，使他們也能共同參與大廈的管理工作，對大廈建立歸屬感，協助樓宇保養，維持居民環境的質素。

(二)為特別需要業主提供服務
除改善管理及業主間的溝通外，更應利用外展工作手法，主動地接觸居民，協助有需要的居民（如年老業主）提供包括技術支援、聯絡社區資源，甚至輔導及轉介等服務，以減低他們對維修工程的擔憂，長遠使他們能參與大廈管理及維修工作。

大廈維修是一項困難重重的工作，若政府重「硬件」的同時更重視「軟件」的配合，各方面群策群力，便可預防舊樓石屎剝落擊傷途人的意外繼續出現！

去歷史的天台屋政策
聖雅各福群會社工林國偉

港府專責小組於月初提出對付違例僭建物及天台屋的建議，全面禁止出售及出租非法天台屋及搭建物，並停止向新建的天台屋住戶徵收差餉，令業主不能接駁水電，港府期望這些做法能減少天台屋合法的誤解，屋宇署並增撥資源，在三年由清拆一千二百幢樓宇的天台屋。

自從港府於九四年清拆荃灣天台屋及旺角金輪大廈而釀成官民衝穾後，屋宇署對於清拆天台屋一直束手無策，加上屋宇署人手不足，即使業主作出投訴，屋宇署往往沒有跟進行動。

據筆者了解，大多數早期入住天台屋的居民並不認為天台屋是違例僭建，他們往往在地產公司進行買賣，或經律師樓辦理買賣手續，而政府亦向他們居住的天台屋徵收差餉，更令他們放心的是當年房屋署認為天台屋是私人物業而拒絕他們申請公屋，種種跡像使天台屋居民沒有懷疑其居所的合法性。

相對於私人市場較昂貴的租金和樓價，天台屋居民只要繳付一筆由數千至數萬元的款項，便能暫時解決房屋問題，全心投入香港的勞動力市場，加速香港的經濟起飛；這和五、六十年代的山邊寮屋一樣，當年的天台屋的確協助港府解決公共房屋嚴重不足的問題，使香港免於因房屋而製造的社會不安出現，換句話說，今天的天台屋問題是當年港府在解決房屋問題束手無策下「隻眼開隻眼閉」的結果。現在港府在沒有完善安置安排下強行清拆天台屋，亦難怪有天台屋居民認為是政府「過橋抽板」的做法。

有人或許問：天台屋牽涉到樓宇結構安全和消防安全等問題，清拆天台僭建物只是從公眾利益角度出發。筆者於去年十一月代表機構到台北市出席會議，乘車沿途看見不少樓宇也有僭建物，在詢問當地朋友下，才得悉台灣的建築物條例十分寬鬆，天台屋更是有錢人的居所。而台北市政府更沒有清拆計劃，對他們來說，天台屋並不是什麼洪水猛獸，起碼台北市政府沒清拆行動。

筆者在此並不是鼓吹天台屋合法化，從衛生環境及居住設施的角度看，天台屋亦不付合現今的住屋標準，加上部份天台屋對其他住戶造成的騷擾，長遠來說，天台屋必須被取締；但在清拆過程中，屋宇署是否可如前行政事務申訴專員蘇國榮所說，製訂全面安置政策，並以寬鬆的態度，如放寬入住公屋條件，重訂82年6月1日前入住天台屋可獲上樓資格的政策，盡量安置居民，之後才進行清拆計劃，以「答謝」他們當年曾幫助港府解決公屋不足的問題。

讓社工協助把舊樓維修問題解決
聖雅各福群會社工林國偉

八月十日下午，旺角通菜街發生核人意外，一幢三十五年樓齡的私人大廈外牆簷篷懷疑因日久失修，剝落石屎從天而降，把一位女小販當場壓死，屋宇署事後已派員到場檢查樓宇結構及調查肇事原因，並懷疑該簷篷僭建。

傳媒十分重視是次意外，以大篇幅甚至頭版報導，焦點較集中在責任誰屬：屋宇處在樓宇檢驗上是否過於被動，往往只在收到投訴才採取行動；而大廈業主須負上多少責任，為舊大廈進行保養，以確保樓宇安全，特區政府及測量師學會更呼籲特區政府應重提「樓宇安全檢驗計劃」，規訂業主定期為舊大廈作出檢驗，以保障公眾安全。

特首董建華在九八年施政報告中指出，急需改善或維修的舊區樓宇，便有一千四百多幢，影響住戶多達三萬五千個，面對如此龐大的數目，對現時有限人手及資源的屋宇署來說，實在是無能為力、束手無策。在此，我們誠心期望特區政府在這方面能增撥資源檢驗樓宇；但以香港現時之經濟環境，筆者並不樂觀，更何況須維修之樓宇數目有增無減，我們在不久將來將面對如美乎新村等大型屋宛老化而產生的維修保養問題。

特區政府自知無能為力解決問題，便想將整個燙手山芋交回業主，在年前提出「樓宇安全檢驗計劃」，透過立法規訂舊樓業主立案法團定期聘請專業人士檢驗樓宇，以確保大廈的結構安全。可惜，條例提出後隨即引��公眾及當時臨時立法會的議員的普遍反對，筆者曾接觸業主立案法團代表，普遍認為在現時業主立案法團未有足夠支援及下，根本無法執行維修保養等工作。最後特區政府亦只好收回議案。

責任推不成，祇好利誘，特區政府唯有提出一項改善樓宇安全貸款計劃，以鼓勵這些舊樓業主妥善維修樓宇，可惜此計劃少人問津，反應極之冷淡。到此，特區政府面對舊區樓宇維修問題經已技窮，唯有眼巴巴看著石屎在舊樓外牆不斷剝落，繼續傷害無辜市民生命

筆者從事社工多年，主要在舊市區提供社區服務，據筆者的經驗，舊樓維修問題並非不治之症，透過社工介入，或可把問題解決。

社工的基本信念乃助人自助，即透過社工之介入：如聯繫資源、建立信心、協助掌握技巧等工作，使服務對象能解決問題，最終達到充權(Empowerment)的目的。社工亦可以同樣的方法介入舊區樓宇，透過組織業主立案法團，連繄地區資源如民政事務處、屋宇署、義務律師、建築師等，協助特區政府解決舊區樓宇維修問題。

筆者在此分享兩個經驗，以說明以上之方法並非紙上談兵：
1. 筆者之同事年多前介入一個土地發展公司公佈的重建計劃，協助居民面對舊區重建帶來的問題，可惜金融風暴使發展商卻步收購，重建計劃一拖再拖，遲遲未能落實；與此同時，業主卻收到由屋宇署發出的修茸令，要求進行維修。社工於是組織業主，討論樓宇維修的必要性及程序，社工更在業主大會中邀請民政事務處及屋宇署之官員出席，講解大廈維修及組織業主立案法團，業主會後猶如打了強心針，在社工鼓勵及民政事務處的協助下籌組業主立案法團，積極面對大廈維修。

2. 筆者服務的機構在灣仔區內成立了一個由區內業主立案法團組成的聯會，分享大廈管理經驗及心得，更定期邀請義務律師、民政事務處、消防處、警務處等與大廈管理息息相關的專業人士及政府部門出席，討論大廈管理個案，以促進區內樓宇管理的質素，這個大廈組織成立了接近十年，成員積極參與，甚至被民政事務處邀請加入分區委員會，投入社區事務。

從以上兩個例子，我們可看到舊樓維修工作未必如想像中困難，而業主亦有動機保養及維修樓宇，現在之問題祇是欠缺一個角式去協助業主立案法團聯繫資源協助、掌握技巧及建立信心，令業主望維修而卻步，間接容許慘劇繼續發生。

明顯地，在舊區提供服務的社工是扮演這角式最適合人選。